Ипотека – это способ, благодаря которому обеспечиваются обязательства должника, взявшего кредит на покупку жилья, согласно которым должник, под страхом продажи такого имущества, погашает кредит. Во всём мире такая схема позволяет многим людям улучшать свои жилищно-бытовые условия. При этом она заставляет их на протяжении длительного времени (10-30 лет) напрягаться с целью погашения кредита путём выделения значительной части своего семейного бюджета для такого погашения.
В разных странах уровень такой финансовой нагрузки разный. В США значительная часть населения может себе позволить ипотеку без большой нагрузки для семейного бюджета. В Украине, в подавляющем большинстве случаев платежи по ипотеке составляют значительную часть ежемесячных доходов семей.
Поэтому с наступлением так называемого «кризиса», когда курс дол. США стремительно вырос, большинство семей Украины были практически поставлены на грань выживания. В условиях, когда государство и судебная система отвернулись от должников, последние, конечно, с помощью юристов и адвокатов, начали искать способы облегчить свою учесть.
После неудачных попыток признания договоров не действительными, и их расторжения в судебном порядке в связи с девальвацией гривны (падения курса), юристы и адвокаты начали искать способы выведения ипотечного имущества из-под залога с тем, чтобы избежать возможной его продажи за долги.
Вот один из таких способов, который приобрёл широкое применение юристами.
Применяется он в тех случаях, когда кредит брали лица, не состоящие на момент подписания кредитного договора в браке. Заключается он в следующем. Семейное законодательство устанавливает, что для передачи совместного имущества (недвижимости) в залог (ипотека) необходимо согласие мужа (жены), оформленное нотариально. Такое условие применяется тогда, когда заёмщик состоит в браке. Такое разрешение, безусловно, банками истребовалось в каждом случае.
Также Семейный кодекс Украины закрепляет положение, согласно которому в случае, если мужчина и женщина проживают в течении определённого количества времени совместно и фактически создали семью без заключения официального брака, то к их имущественным отношениям применяются нормы права, регламентирующие имущественные отношения мужа и жены в зарегистрированном браке, в том числе и согласие одного из супругов на сделки по передачи недвижимости в залог (ипотеку).
Оформляя ипотечный кредит с неженатыми (не замужними) особами, банки брали простое письменное обязательство с заёмщика указать достоверную информацию о семейном положении. Видимо делалось это с целью установления лиц, разрешение которых должно быть получено, а также претендовавших в будущем на часть имущества.
Схема работает следующим образом.
Женщина (мужчина), якобы проживавшие одной семьёй в течении длительного времени с заёмщиком, обращается в суд с иском о признании договора ипотеки недействительной ссылаясь на отсутствие её (его) нотариально удостоверенного согласия на передачу имущества в ипотеку. В судебном процессе достаточно доказать то обстоятельство, что семья фактически была создана в течении длительного времени до заключения договора ипотеки. Также (сожителем) заявляется исковое требование о признании права собственности на ½ часть жилья, купленное за кредитные деньги, что позволяет создать ситуацию, при которой предмет ипотеки в целом не может быть продан за долги. Поскольку доказывать в суде обстоятельства, на которых основываются исковые требования, признанные ответчиком нет необходимости, то работа значительно облегчается, поскольку таким ответчиком и будет заёмщик (сожитель).Стоит отметить, что судебная практика по таким делам неоднозначна. В некоторых случаях (их большинство) суды отказываю в исках, ссылаясь на то, что поскольку заёмщик указал недостоверную информацию о своём семейном положении, он тем самым ввёл в заблуждение банк, следственно договор является законным. Нам такие доводы суда представляются довольно сомнительными, такими, что противоречат нормам семейного права, поскольку в таком случае императивная норма закона уступает в правовом регулировании какой-то расписке, не имеющей каких-либо правовых последствий.
В остальных случаях суды признают ипотечные договора, заключённые без нотариального согласия сожителя, недействительными, правильно применяя при этом действующее законодательство. Однако, каким путём пойдёт судебная практика в связи с позицией суда кассационной инстанции, неизвестно. Учитывая прошлую лояльность судов к банкам, не исключено, что и тут должники останутся в пролёте.
